Торговля залоговым имуществом так и не стала массовым явлением в нашей стране, хотя год назад этот рынок казался очень перспективным», — говорит директор Украинской тендерной системы Денис Дрозд.
В 2008-м он организовал залоговую биржу. Тогда бизнесмен предположил, что с кризисом и ухудшением платежной дисциплины банковских заемщиков на наш рынок будет выброшено большое количество дешевых залогов по кредитам: квартир, авто, земельных участков и т. п. За минувший год финструктуры действительно выставили на продажу немало залогов (на интернет-сайтах только первой десятки финучреждений значится более 5000 объявлений о продаже залогового имущества). Однако сделок заключается не так уж и много.
«На практике реализуется только 20% выставленных на продажу залогов», — говорит директор ООО «Диброва» (Украинская интернет-биржа) Станислав Шкуринский./p>
«Зимой-весной покупатели довольно активно интересовались кредитными залогами, — рассказывает директор компании «Кредитная консультация» Андрей Половченко. — Но они сталкивались с двумя проблемами: либо залог был слишком дорогим по сравнению с аналогичными объектами на рынке, либо существовала вероятность того, что бывший владелец имущества оспорит решение суда об изъятии залога и вернет его в свою собственность».
Цена залогового имущества и наличие юридических рисков зависят от процедуры приобретения залога, а именно от того, кто его продал: сам заемщик (добровольно) или финучреждение от его имени, либо банк или Государственная исполнительная служба (ГИС) по решению суда об отчуждении залога.
Как правило, если заемщик продает залог добровольно, то стремится сделать это не дешевле продавцов аналогичных объектов на рынке. С начала кризиса стоимость залогов по кредитам физлиц (автомобилей, квартир) уменьшилась. Так, недвижимость в Киеве и Киевской области с прошлогоднего октября подешевела на 30–50% (в долларовом эквиваленте). При этом сумма полученного заемщиком кредита не изменилась и с девальвацией гривни даже выросла (для инвалютных ссуд). Поэтому чем дороже заемщик продаст машину или квартиру, тем меньший остаток кредита ему придется возвращать банку в дальнейшем.
Аналогичная ситуации, когда продавец залога — финорганизация. Такие учреждения, как правило, выставляют залоговые объекты на продажу по текущим рыночным ценам и просто ждут, пока объявятся покупатели.
Понятно, что дорогие залоги не пользуются большим спросом. Зато дешевые объекты — по цене на 10–30% ниже рыночной (когда заемщику или банку нужно срочно продать залог) — сметаются покупателями в считанные дни. «Дешевые автомобили продаются в течение двух-трех дней, квартиры — за неделю», — отмечает Станислав Шкуринский.
Если же продажей залога занимается Государственная исполнительная служба, то цена, вероятнее всего, устроит даже самого придирчивого покупателя: оценочная стоимость объекта в среднем на 20% ниже рыночной. А если покупатель не нашелся, ГИС снижает ее еще на 15–20% (максимум 30%). В результате такой залог может продаваться на 40% ниже рыночной стоимости аналогичных объектов.
Но покупка залога у ГИС грозит обернуться чередой судебных разбирательств: банковский должник может подать апелляцию, начав небыстрый судебный процесс вокруг принудительного отчуждения залога. Формально объект может вернуться к нему, а покупателю придется судиться с финучреждением, требуя денежного возмещения. Банк же будет оттягивать возврат вырученной за имущество суммы до тех пор, пока кредит не будет погашен нерадивым заемщиком.
В то же время сами банкиры утверждают, что финструктуры редко забирают залоги у заемщиков принудительно, пытаясь убедить должников продать имущество добровольно. «Заемщик может найти покупателя по сходной цене и погасить весь кредит или его львиную долю, тогда как реализация залога ГИС съедает до 35–40% рыночной стоимости объекта», — говорит зампред правления Эрсте Банка Павел Цетковский. К тому же принудительная реализация залога в таком случае затягивается как минимум на полгода. И пока финучреждение судится с заемщиком и продается залог, банк обязан резервировать под проблемную задолженность 100% суммы кредита.
Впрочем, в отдельных случаях банки не дожидаются продажи залога, а переоформляют его в собственность финучреждения. Так происходит лишь в том случае, если объект интересен банку: например, финорганизация может забрать на баланс некую коммерческую недвижимость, в которой можно разместить филиал.
Что продает население
До 60% продаж залогового имущества обеспечивают автомобили — и в основном «народных» марок: ВАЗ, Daewoo, Chery, Geely. Ранее такие машины чаще других продавались в кредит с минимальным первым взносом либо без него, при этом доход заемщика мог быть невысоким. Понятно, что с кризисом эта категория автолюбителей не смогла платить по кредитам, многие из которых были в инвалюте. Значительно реже на продажу выставляют машины премиум-класса: Porsche Cayenne, Toyota Land Cruiser Prado, Acura MDX, пока еще принадлежащие белым воротничкам или представителям среднего бизнеса, пострадавшим от кризиса.
Самым крупным поставщиком залоговых автомобилей на сегодняшнем рынке является ПриватБанк. Финструктура имеет несколько площадок по продаже такого имущества и активно распродает машины. Самая продаваемая ПриватБанком автомобильная марка — ВАЗ: 10% выставленных финучреждением авто.
На втором месте (до 30% сделок) по числу залоговых продаж — квартиры. По оценкам риелторов, сегодня в Киеве продается до пяти тысяч залоговых квартир. Кстати, столица — не основной поставщик залогового жилья. Например, в Райффайзен Банке Аваль из почти 200 квартир, выставленных на продажу, на столичный регион приходится всего десять объектов. Остальные продаются в регионах.
Лидеры продаж залоговых квартир — Крым и крупные промышленные города Восточной Украины (Донецк, Луганск, Днепропетровск, Кривой Рог). Восточные регионы в большей степени пострадали от снижения заработных плат, нежели Запад и Киев. Тогда как крымские квартиры в основном покупают спекулянты, рассчитывающие заработать на росте цен.
Если продажа квартиры несрочная, то стоимость объекта иногда даже выше рыночной — заложены комиссионные риелторов, привлекаемых для продажи. В частности, за однокомнатную залоговую квартиру в хрущевке в Соломенском районе Киева просят $67 тыс. В принципе за такие же деньги можно найти равноценную хрущевку-двушку, не обремененную ипотекой.
Найти дешевую залоговую квартиру сложнее, чем автомобиль. Через ГИС жилая недвижимость продается редко. Так же нечасты и срочные сделки.
Земельные участки на продажу выставляют значительно реже (до десяти сделок). Кредитование приобретения земли началось только в 2007 году, и украинцы попросту не успели привлечь много таких займов. По данным залоговых интернет-бирж, чаще всего продают сравнительно небольшие участки (до тридцати соток), предназначенные для строительства дома и ведения домашнего хозяйства.
Среди продаваемого залогового имущества частных клиентов встречаются и экзотические лоты: бытовая техника, светильники, болгарки, ювелирные изделия с драгкамнями. Банк «Финансы и Кредит», например, продает краску для шелкотрафарета, дизайнерский картон и пластмассовые ящики (какие кредиты учреждение выдавало под такой залог, в финструктуре не объясняют). Цена — исключительно договорная, массовый покупатель отсутствует.
Рынок залогов вырастет
Во многих финорганизациях считают, что расцвет рынка банковских залогов только начинается. «Сегодня наблюдается тенденция к снижению стоимости залогов. Осенью финучреждения и заемщики предлагали объекты к продаже по договорной цене», — говорит Денис Дрозд. Ситуация с проблемными долгами банков усугубляется. По данным НБУ, в начале года проблемные кредиты составляли около двух процентов кредитного портфеля украинских финструктур, теперь — более шести. По неофициальной информации, объемы проблемных долгов в банковской системе выше: в большинстве финучреждений «проблемка» достигает 10–15% кредитного портфеля, в банках с временной администрацией — 40–50%.
«Некоторые финорганизации соглашаются на переуступку долга: заемщик отдает залог (машину или квартиру) другому человеку, и тот погашает остаток кредита. При этом условия кредитования не меняются, то есть остаются на уровне докризисных», — рассказывает начальник отдела исполнительного производства ОТП Банка Алексей Поляков.
И такой вариант популярен, поскольку за последний год ставки по кредитам выросли примерно в полтора раза, а сумма первого взноса — в два-пять. Финструктуры кредитуют покупку авто под 25–30% годовых в гривне сроком на три-пять лет. При этом первый взнос — не менее 30%. Условия получения ипотеки еще сложнее. Например, ПриватБанк, согласен выдать гривневую ссуду на жилье сроком до 20 лет; первоначальный взнос — 30%, ставка по кредиту — 26,64% годовых. Единственное условие: клиент должен купить залоговую квартиру у ПриватБанка.
По словам члена правления ИНДЭКС-БАНКА Алексея Волчкова, в Украине вот-вот начнется массовый выброс залогового имущества на рынок. «В начале этого года многие потенциально проблемные заемщики реструктуризировали кредиты. Теперь они в основном исправно платят по таким ссудам. Но если реструктуризация была временной (например, на год), то совсем скоро проблема погашения долгов вновь обострится», — считает Алексей Волчков. Проблемы с возвратом ссуд возникнут и в том случае, если доходы населения снизятся или гривня девальвирует еще существеннее. По прогнозам директора по работе с проблемными активами VAВ Банка Станислава Людкевича, выброс залогов на украинский рынок возможен уже в 2009-м: к концу года будут рассмотрены и, вероятно, удовлетворены многие судебные иски об отчуждении залогов, поданных финучреждениям весной и летом текущего года.
Купить подержанный автомобиль или недвижимость по дешевке предлагают не только в газетных объявлениях. В связи с тем, что участились случаи невозврата кредитов, многие банки начали продавать имущество «с молотка» со значительной скидкой. Как его приобрести и что для этого нужно сделать, попытался выяснить Конфискованные автомобили.
В связи с инфляцией и сложной экономической ситуацией в Украине, финучреждения столкнулись с проблемой, когда заемщик не может вернуть кредит. Представьте себе ситуацию, что человек взял крупный кредит под залог какого-либо имущества, например, автомобиля. Но определенные обстоятельства не позволили этому человеку выплатить кредит банку. В этом случае банк оставил у себя автомобиль, покрывающий невыплаченный кредит. Самому банку этот автомобиль не к чему, и чтобы вернуть невыплаченные деньги, автомобиль продается по заниженной цене или выставляется на аукцион. «В случае, если возникает проблемный кредит и никакой возможности реанимировать кредитоспособность клиента не удается, банк прежде всего делает акцент на добровольной реализации клиентом залогового имущества, - говорит начальник отдела правового обеспечения Управления по работе с проблемными активами Марина Безпалая. - Если же заемщик не согласен с продажей имущества и всеми своими действиями пытается избежать исполнения взятых на себя обязательств, финучреждение обращается в органы исполнительной власти с целью на законных основаниях провести принудительное отчуждение имущества».
Она также подчеркнула, что залоговое имущество изымается в соответствии с Законом «Об исполнительном производстве», после чего передается в торговую организацию, получившую право на проведение аукционов по реализации конфиската. Неплохо было бы узнать, что банки выставляют на продажу.
Что уходит «с молотка»
В основном банки при выдаче кредита берут в залог недвижимость или автомобиль, что подтверждается кредитными условиями любого банка. Бывают случаи, когда в залог оставляется бытовая техника, земельный участок или такие транспортные средства как катер или яхта.
Как известно, банки предлагают услуги кредитирования не только физическим лицам, но и юридическим – фирмам и компаниям. Поэтому залоговой недвижимостью в этом случае может быть не квартира, а склады, площади под застройку, различные промышленные сооружения, в том числе и целые заводы. Весь этот конфискат продается с аукциона, участие в котором проходит по определенным правилам.
Обзавестись конфискатом несложно. Часто банки выставляют список всего этого «добра» прямо на своем интернет-сайте. К примеру, Райффайзен Банк Аваль и ПриватБанк на своих интернет-страничках предлагают заполнить небольшую заявку, указав свои ФИО и координаты. Нужно нажать на ссылку "Форма онлайн-заяки" или "Купить товар". Банк обещает связаться с Вами через некоторое время и обсудить детали сделки.
Регистрироваться на аукцион необходимо заранее, обычно не позже чем за день до его начала. В противном случае Вы рискуете упустить шанс купить дешевое авто или квартиру.
Вы также должны помнить, что информация о продаже конфискованного имущества является публичной. Прочитав ее в СМИ, Вы можете стать обладателем квартиры или подержанного, но в хорошем состоянии авто.
«Условия проведения аукциона четко регламентированы требованиями закона, согласно которому каждый, кто внес гарантийный и регистрационный сбор может принять участие в аукционе и, предложив наивысшую цену, приобрести необходимое имущество», - говорит сотрудник Управления.
Как рассказала начальник отдела правового обеспечения Управления по работе с проблемными активами Марина Безпалая, конфискованное в результате невозврата заема имущество передается организатору аукциона. И тогда владельцем конфиската станет тот, кто предложит самую высокую цену. Обычно его стоимость в процессе торгов не возрастает более чем на 10-15%, но бывают и исключения.
Учтите, что гарантийный сбор составляет 7-10% от оценочной стоимости имущества, и в случае выигрыша другого участника возвращается Вам. Если же Вы после подачи заявки и оплаты сборов отказались от участия, деньги остаются организаторам аукциона.
А теперь, когда мы ознакомились со всеми процедурами и порядком проведения торгов, необходимо узнать, сколько же можно сэкономить, покупая конфискат «с молотка».
Возьмем, например, предлагаемый ПриватБанком б/у автомобиль Daewoo Lanos 2005-го года выпуска по цене около $6 300. В газетных объявлениях по продаже авто цена на него достигает $8 700. А это значит, что купив автомобиль у банка, Вы сможете сэкономить более двух тысяч долларов, что, согласитесь, немало. «Для самого заемщика выгода состоит в том чтобы продать как можно за большую сумму, что и наблюдается в большинстве случаев, для покупателя же интересна наименьшая цена, которая маловероятна в любом из случаев», - подытожила начальник отдела правового обеспечения Управления по работе с проблемными активами Марина Безпалая.
Однако, как Вы понимаете, владельцы имущества не желают расставаться с ним за бесценок, поэтому вряд ли получится приобрести конфискат со значительной скидкой.
И все-таки эксперты говорят, что имущество с аукциона можно купить на 30% ниже его рыночной стоимости. Так что ищите объявления, регистрируйтесь и покупайте то, что вам необходимо. Но помните, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, поэтому придется немного попотеть, чтобы добиться скидки.
